2021年想要买二手房？不注意这7点事项容易吃大亏！

2021年想要买房对于大宗房产交易买方作为完全民事行为能力人需要对自己的签字行为承担法律后果。在签约购房之前必须全面的了解交易环节中需要注意的事项防范交易常见风险。因此下面这7点事项必须注意

1、购房资格

买方应当结合当地购房政策综合考量户籍、社保、个税缴纳情况、婚姻状况、家庭已有房产状况等因素核实自身是否具备购房资格。

如果买方自身没有购房资格或是基于贷款及首付等方面考虑要求以他人名义购房签订房屋买卖合同时可以要求添加备注条款或是签署补充协议明确约定卖方配合买方进行更名特别要约定卖方具体配合买方进行更名的次数及条件。

2、贷款资格

买方应当结合当地贷款政策综合考量买方年龄、家庭已有贷款笔数及结清情况、征信状况、工资收入、银行流水、购房资金实力、拟购房产楼龄信息等核查自身是否具备贷款资格。如果买方选择商业贷款和公积金贷款模式需要根据上述要素核查自身配偶的贷款资格。

如果买方自身没有贷款资格则需要参考买方没有购房资格时的做法即在房屋买卖合同中约定卖方的更名配合义务。

3、产权状况

在签约之前买方要核查出售房产的产权状况比如房屋所有权人、是否查封、抵押登记情况及是否属于非市场商品房等特殊类房产如人才房、绿本房、经济适用房、保障房、安居房等。买方可以前往出售房产所在地的不动产登记中心进行口头查询。

如出售房产属于夫妻共有财产的签署房屋买卖合同时卖方需要夫妻双方共同签约。如出售房产处于出租状态需要确保卖方已经取得承租人的放弃优先购买权的书面声明。

4、代理权限

对于出售房产有两个或以上共有产权人的签署房屋买卖合同时卖方需要所有产权人到场并签字即使共有产权人存在夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系在没有授权手续情形下也不能直接代签。若某个或某些共有产权人委托他人代签的需要审查授权文件的真实性核实受托人身份信息。

合同仅对签约的各方具有约束力若存在部分共有产权人未签字又未授权他人签署的且事后不追认已签署房屋买卖合同效力将导致出售房产因不具备继续履行的条件而无法完成交易进行变更过户。

5、签约提示

在签署中介版本房屋买卖合同之前买方应当认真仔细阅读所有的合同条款确保能理解并接受约定内容之后再签字多页的买卖合同应加盖骑缝章或逐页签名且应当买卖双方同时到场。无论如何买方不得先签字而将合同空白内容由中介或卖方事后补充更不能在空白A4纸上签字。

对于中介提供的佣金及必要费用确认书要特别注意审查交易未能顺利进行情形下买方需要承担的支付义务及违约责任对于中介提供的交易节点确认书要对照房屋买卖合同条款约定进行逐一检视发现两者不相符的应当要求统一。

6、资金监管

资金监管不是二手房交易的法定程序是依据交易习惯生成的交易惯例。二手房的资金监管包括定金和首期款一般建议通过银行或第三方进行监管。对于资金监管协议要特别注意审查约定的监管账户、监管期限及资金交付的条件等内容。不同银行的资金监管期限有较大差异尤其是对于交易受阻时解除资金监管条件的约定买方要根据自身交易实际情况选择监管银行对于监管协议有异议的必须在签约之前提出并要求修改或签署补充协议或更换监管银行。

7、税费约定

房产交易一般标的金额较高导致买方需要实际承担的税费金额也不少。签署房屋买卖合同时必须明确税费的实际承担主体、“满五唯一”等情形下卖方配合申请税费减免的义务等。

要特别提醒注意的是中介税费计算错误不是解除房屋买卖合同的法定事由。房产交易税费是房产交易过程中产生的必要费用相关税费的具体计算标准有明确的法律规定且公之于众出售房产约定的交易价格动辄几百万买方作为完全民事行为能力人签订房屋买卖合同前理应对交易税费的计算标准有一定了解并且对于税费交易惯例是买卖双方约定全部税费由买方承担。如果买方认为其因中介计算税费存在过错而对其权益造成损害其依法也应依照法律规定或按照其与中介的合同约定予以解决。买方直接解除其与卖方签署的房屋买卖合同不具备法定事由和约定事由。