今天看到一份数据，关于土地市场的.

4月17日上午，自然资源部国土勘测规划院发布2020年第一季度全国主要城市地价监测报告.

报告显示，一季度，全国主要监测城市，商服、住宅、工业地价环比增速分别为-0.22%、0.34%、-0.08%，较上一季度分别下降0.70、0.32、0.48个百分点.

重点关注的是住宅数据，一季度主要监测城市中，住宅地价下降的城市34个，较上一季度增加16个.

此外，84个城市的地价增速稳定在-1.0%～1.0%.住宅地价上涨的城市68个，较上一季度减少16个；环比增速超过3%的城市3个，较上一季度减少3个.

请注意，即便碰到了罕见的短期事件冲击，地价的波动依然很窄，84个城市地价振幅不足1%，甚至还有68个城市地价不跌反涨.

这与我们的常识似乎是矛盾的，毕竟1-3月份，各行各业都不太景气的大环境下，GDP甚至都创出了6.8%的负增速，地价缘何如此坚挺？

笔者认为，最根本的原因，还是由于核心一二线城市供地不足造成的，因为住宅用地指标紧张、核心城区扩张较慢，在人口常年流入的基础上，成为房价长期以来上涨的根源，类似深圳、厦门这些中心城区较小的城市，楼市稍有好转，地价、房价就迅速推高.

这当然也是调控的关注点，也是今天我们要重点讨论的主题：国家连发了2道“土地令”.

4月份以来，关于土地市场的政策有两个.

1，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见.

其中共有9个大项，32条细分意见，位列第一大项的，就是“推进土地要素市场化配置”.

具体要求中提到：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级负责.实施城乡土地统一调查、统一规划、统一整治、统一登记.推动制定不动产登记法.

注意，这项要求中提到了3块地，即“农用地”、“集体经营性建设用地”、“宅基地”.

关于这3块地的新政，可以说是最大的亮点.

拿“集体经营性土地入市”来说，去年的土地管理法中已经清除了法律障碍，这部分土地入市，不会冲击商品房体系，更多的是增加工业和商业用地，或用于保障房、租赁房建设.

新规下，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地.

壮大租赁市场一直都在提，但规模迟迟没有做出来，一是因为土地增量不足的问题，在旧体系中，都用来招拍挂了，二是因为开发商和各城市没动力做，不赚钱的事，大家都不是很踊跃.

但是，集体土地不用来盖商品房，只用来建租赁房，盖成之后的产权归集体，可以找开发商代建代运营，各城市在土地收入没有减少的前提下，需要做的只是让租房者和购房者拥有同样的学区、医疗等权利.

拿“宅基地”来说，新规下可能有1亿亩宅基地要盘活！

中国科学院地理科学与资源研究所在2013年的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩.

随着时间推移，7年时间过去了，荒废的宅基地必然在1亿亩以上，这么多地块闲置在那里，很多进城打工的农民工群体，落户城市的新市民，每年连家都不回一趟，造成了巨大的资源浪费，盘活就成了大势所趋.

以重庆曾经发过的“地票”为例，农民提出复垦申请，复垦土地中抽出一部分做建设用地.地方发行相应的“地票”，地票收益按照85:15的比例在农户和村集体之间分配，农民一次少则分几万，多则分十几万.

闲置的宅基地登记盘活，农民又能得到收益，这才是未来土地市场的大趋势，与集体土地入市是一个道理，能带来各参与主体的收益，大家也不用担心这些宅基地进入房地产市场流通，可以说是一举多得.

2，土地管理制度出现变化，赋予省级更大用地自主权.

根据高层发布关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市批准.

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年，在这8省市，除了非永久基本农地外还将永久基本农地审批事项权利下放.

招商证券房地产研究团队发布的数据显示，截至2017年底，总农地约为20.23亿亩，其中永久基本农地约为15.5亿亩，也即永久基本农地规模较大，是18亿亩耕地红线的重要保障，转建设用地或带来较大影响，需要先行试点.

如何理解这个新政策呢？

一方面，我们看到试点的8个省市，基本都是一二线城市.

江浙沪位于长三角，广东位于珠三角，京津位于京津冀城市圈，这些经济发达的区域，因为常年涌入人口，土地批复较慢，且城市扩张速度不够，严重拖累了房地产市场的供求平衡，从这个角度看，未来大型城市的边界可能会加速扩张，因为它们可以动用“永久农田”以外的部分.

另一方面，中西部、西南、西北、东北的省市，“永久农田”的红线依然非常明确，不会有一丝一毫的触动.

因为这些地方都是人口流出区域，只需要把土地批复建设的权限下放到省级就可以了，当地的基础设施比如高铁、城铁、公园、道路建设速度会加快，但不会影响当地的楼市.

地方拥有土地使用自主权是3月下旬的政策，而“3块地”的新政是4月中旬的新政，这两道“退房令”，无疑会对房地产市场形成长远影响.

正如上文所说，偏远三四线城市的供地依然会被严格限制，而大城市因为常年累月的流入人口，会有更多的待开发建设土地指标向一二线倾斜，超大城市未来会越来越多.

在这里要恭喜两类人，他们可能会从土地政策中受益.

1，一二线的城乡结合部居民.

农用地转建设用地，空置宅基地盘活，集体经营性土地入市，最先惠及的是哪个群体？

当然是一二线城市周边的城中村居民，像环京、环沪、环深等地的县城，已经出现了类似的迹象.

这些区域能享受到大城市带来的外溢，没办法在主城置业的人口，源源不断的吸引到周边，却因为土地要素的原因，无法实现大量的住房供应.

此时就需要宅基地和集体经营性土地入市，既能提供廉价的租赁房、保障房，当地农民能享受到土地出让带来的收益，又不用担心当地房价飞涨.

2，准备在大城市里落户的流动人口.

从3月份至今，苏州、沈阳、南昌等地先后发布了落户抢人的政策，门槛越来越低，以前还考虑本科或硕士，现在大专甚至中专就可以.

事实上，抢人落户也是房地产市场的另一个趋势.

在土地要素放开后，廉租房盖起来，商场、医院、学校建起来，能不能吸引到人口才是最关键的因素.

同样在4月中旬，有关部门印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知.

其中提到：督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制.推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制.

也就是说，300万人口以下的城市户口已无任何门槛，即便是300-500万人口的Ⅰ型大城市，500万-1000万人口的特大城市，农民工、大学生、高学历人才依然是互相争抢的落户对象.

因此，对这一类准备在大城市落户群体来说，未来得到的条件会越来越优惠.