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重要土地新政来了,对一二线城市房价影响有多深?

土地和楼市息息相关.任何有关土地政策的风吹草动,都会在楼市造成长期或短期的影响.最近,一项正在全国人大常委会审议的法律修正案草案,因为涉及到非农建设用地的“身份”变更,以及集体经营性建设用地的入市问题而引发广泛关注.01 据新华视点消息,在12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产

土地和楼市息息相关.任何有关土地政策的风吹草动,都会在楼市造成长期或短期的影响.最近,一项正在全国人大常委会审议的法律修正案草案,因为涉及到非农建设用地的“身份”变更,以及集体经营性建设用地的入市问题而引发广泛关注.

01 据新华视点消息,在12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,和之前相比有如下重要修改:

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用.

3、现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改.

上述这三条修改,其实可以简单理解成,非农建设用地不再必须国有、土地利用总体规划规定为工业商业等经营性用途,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍.

另据中新网报道,十三届全国人大常委会第七次会议23日对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进行初次审议.修正案草案包含的主要内容包括缩小土地征收范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制,集体经营性建设用地入市,原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地等.

02 这次提到的“非农建设用地不再必须国有”,其实是对十八届三中全会决议的落实.十八届三中全会中决议中曾专门提及:建立城乡统一的建设用地市场.在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价.

虽然我们国家国土面积广大,但是可以利用的土地资源却十分有限.所以长久以来我们对于土地的管控十分严格.简单来说,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有.

在进行城市建设的时候,城市土地可以直接入市交易,但是农村集体土地(包括城中村)要通过政府征收,将土地性质变成国有土地,才能在二级市场上进行交易.政策改变之后就意味着,大量土地可以直接入市.

房地产的命运可以说于土地政策息息相关,那么这次土地制度的改革,对于房地产有什么影响呢?

03 由于关系到农村集体土地的使用,所以很多人第一时间就联想到了城市周边小产权房能不能转正?

答案很明确,“不能!”

首先,上文提及的这次土地制度的改革中明确规定,土地规划要用于工业用途和商业用途,而商品房和小产权房本质上属于居住概念.

其次,此类用地强调了经营性用途,即便小产权房存在各种出租概念,但其本身也谈不上经营性的用途,所以也不存在转正的可能.

还有就是,之前也有业内人士提到的,小产权房涉及到的范围和规模很大,这也造成了实际如果处理起来牵涉极广.根据网上流传的数据,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%.而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%.在小产权房最集中的深圳,小产权房规模是商品房的3倍多.

如此大规模的小产权房转正,势必会对当地的房地产市场造成极大的影响,而且对于那些购买商品房的住户来说,也是不公平的.

04 虽然此次土地政策的调整,对于小产权房转正并没有什么利好,但是对于楼市仍然影响深远.

中原地产首席分析师认为,如果这一政策全面落地,预计影响主要还是对一二线城市,因为未放开住宅类属性,所以对于一二线城市,特别是深圳等城市的商用土地将带来冲击.

集体建设用地可用于商业用途,将给一线城市的商改住项目带来很大影响.由于之前很多一线城市政府在出让商业地块的时候,开发商有将项目做成“商改住”的期待,所以商业地块出让价格往往拍的很高.

随着集体土地可以直接入市用于商业用途,难免有集体土地建设的公寓、酒店等项目入市,带来公寓类项目资产价值的大幅下降.

还有业内专家认为,这一法律如果能够审议通过,会使得房价上涨态势得到抑制.这是因为,首先供地的模式有所松动,有更多土地可以加入到土地供应市场,这有助于后续土地市场的交易活跃.

而且如果集体建设用地可以入市,哪怕仅仅是允许用于工业和商业用途,也可以分散城市供地结构的压力,让国有建设用地集中满足住宅用途需求.

其次,直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少.另外,此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设,这些都可以起到平抑高房价的作用

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