这是熊猫贝贝的第519篇原创文章：

专栏内容提要：

重磅新政，独家深度解读：

国家财政部颁布最新新政，直指土地财政，是否将彻底改变中国房地产行业的底层逻辑？

又会对后续中国楼市和房价造成什么样的可见趋势影响和改变？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度.

客观行文，理性看事. 还请各位读者朋友多多支持.

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注.

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导读：财政新规发布，直指中国房地产传统模式的经济逻辑！

关于中国的社会经济逻辑和因果关系，有一个很重要的规则，其实很多人都有误解.

这也是我长期以来在文章发布中需要进行反复解释的一个重要观点.

那就是关于社会经济的平衡关系的调节：供给侧和需求侧的改革.

供给侧改革，调整的是需求侧，房地产行业供给侧改革，就是推行货币化棚改和城镇化，叠加宽松的信贷政策，进行需求放大，刺激消费.

而需求侧改革，政策调整的对象是供给侧，通过对中国楼市中的产品主体供应上游，进行结构，债务和管理层面的深度优化和改革，来适应当前需求侧的购买力和因为实际需求而产生的各种问题.

中国的房价和楼市，有一个绕不开的底层经济逻辑，那就是土地财政.

中国的经济是基于农业文明的经济模式，也就是通过释放土地价值的方式来支撑地方行政的制度成本（就是政府成本）和经济发展需要的资金（市政，城市化费用）.

土地价值的释放简单粗暴，两个模式，要么通过一产农业种植赚生产差价，要么土地租赁出去，一次性收取几十年不等的租金.

不用说什么企事业单位税收，懂中国税收逻辑的都知道：税收都要上缴国家的，对于地方政府而言，能够留下来发展经济，支持体系运转的钱，绝大多数，都需要依赖土地出让.

政府主体不事生产，不创造财富，只负责社会财富的分配.

所以，房价就成了体现土地价值最关键的市场标准，没有之一，这也是中国房价和楼市背后房地产经济的底层逻辑：土地财政，是中国绝大多数城市地方财政长期赖以为生的重要经济来源.

有什么比利利索索动用国家赋予的土地规划和支配权力，把土地卖给（本质是长期租赁）开发商赚来的钱更轻松呢？

有土地财政依赖存在，从某种程度上，地方政府，开发商，就形成了中国楼市供给侧的共同利益联合体，房价涨，地价涨，开发商利润涨，地方收入涨……

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为什么国家高层，政策意志的调控，从北京到了地方以后，就效果衰减，甚至产生“越调越涨”这种反常，并且还成为常态的情况？

地方政府消极应对，甚至敷衍糊弄，是根本原因，当然，客观来说，地方政府是两头难：顶着GDP，就业率，城市化率的考核指标，如果限制土地财政，拿什么钱来满足指标？

有一说一，绝大多数城市的地方政府长期以来都严重依赖于土地财政，所以才造成地方对政策的消极执行，这是在每一次政策调控之后，各城市房价热度屡创新高的所有根源.

开发商有什么操纵市场，炒作房价的能力？开什么玩笑？建安成本放着，没有什么技术壁垒和门槛的钢筋混凝土现代工业建筑，还能卖出高附加值？

高房价，房价涨，调控难，楼市供需挤压，根源就是地方土地财政.

这个逻辑包括其中的利益关联和运转规则弄不明白，谈房地产，房价和楼市趋势，完全没有意义.

而土地财政这个核心逻辑，在2021年6月5日，迎来了重要，关键的变局新政：

2021年6月5日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行近日发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收.

图片来源：政府官网公示

通知内容很长，文字表达也很官方，这里我为大家提炼出关键内容：

1、国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收.

2、自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验.

3、暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作.

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国有土地使用权出让收入，就是卖地收入.

原本这些收入全部归地方政府所有，是税收之外的重要补充，是地方经济发展和体制运转的重要收入来源.

新政颁布，即将到来的未来，卖地收入将划转税务部门征收，意味着什么？

1、地方政府从新政实施以后，再也拿不到全部的卖地收入了，也不再是收入的第一接受主体，只能通过税务部门进行二次分配.

2、地方政府通过土地财政调节地方经济收入，利用土地实现收入调节（缺钱就卖地）的传统逻辑彻底被颠覆.

3、对于地方财政的规则，是一次重大的改革，剥离土地财政依赖以后，对地方政府城市运营，经济发展，产业培育的要求直接产生倒逼效果.

这次财政部的新政不得了，绝对会在中国经济发展历程中留下浓厚的一笔记录.

中国的房地产经济逻辑，房价一直涨的现实支撑，被彻底颠覆！（利益关系被重塑）

这篇文章，就基于以上对重磅财经新政的解读分析，对新政信号，后续中国房地产，楼市和房价进行有深度，有专业的分析和讨论.

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策.

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考.
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待.

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则.

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众.

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一、结合当前中国房企“三道红线”下的困境，这一重磅财政新规释放了什么关键信号？

2021年，中国的房地产行业，也就是楼市的供给侧，显然并不平静，甚至说战战兢兢，如履薄冰，并不过分.

我在本人近期原创文章：（头部房企风声鹤唳，2021年中国房地产行业的黑天鹅，即将到来？）中提出一个很重要的观点：

不管是针对民营房企的“三道红线”，还是监管金融机构的“两道红线”，让长期秉承高周转，高负债的民营房企在政策环境中放缓脚步，处理自身风险和问题.

最核心的本质诉求是什么？是国进民退！

也就是说，市场经济环境下，凭借资本跑马圈地，反而又被资本奴役驱使，以追求纯粹利益利润而对国家经济发展和规划没有任何担当和奉献的商业主体，在当前中国经济环境中，可以洗洗睡了.

随着这个财政新政的出台，是对我这个行业观点的强力支持.

重磅财政新规，释放了很多重要和关键的信号：

1、中国的顶层设计和高层意志，已经不再打算把房地产当做经济的重要核心来看待了，也就中国“房地产绑架经济”的现实和国家经济方向相悖，房地产在经济结构中的位置和重要性，不管愿不愿意，都要按照顶层设计的意思改变.

这个定性信号很关键.

从2017年房住不炒，这场央地博弈已经进行5年了，十四五开局之年，房地产作为中国经济核心和重要组成部分的地位发生改变，已经很明确了吧？

2、地方政府因为土地财政依赖，长期通过单一粗暴的地产拉动地方经济发展的模式，正式宣告终结！

实事求是地说，土地财政依赖，在地方政府领导班子轮次更迭的过程中，积累了很多遗留问题和风险还是其次，最重要的，是对地方领导班子产生了路径依赖和懒政条件.

以后还想卖卖土地，抬抬房价就能轻松完成国家经济发展任务指标，恐怕不太现实了.

3、经济收入掌控权统一收归国家税务部门，这是一个很重要的权力归属和安排.

谁收钱，谁有权的道理不用多说吧？

税收关系中国整个国家的金融和经济运行，税收部门在新政下权力和话语权必然大增，也就为国家对地方的税收管理增加了执行力，对于税收改革和新税种的颁布实施和管理，很明显的规则预备.

预备什么？对于房地产楼市和房价来说，就是“只听雷响不见雨下”的房产税！

现在整个市场和行业，包括很多地方政府都是懵的.

但是这个财政新政，绝对算得上威力无比，力破千钧！

这是中国财税史上的罕见改革，力度堪比1994年的分税制改革.

从影响和力量层面来看，可以说是对中国房地产的底层逻辑改写，一锤定音，一步到位，直指七寸！

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二、对于后续的房地产行业，楼市，房价的趋势，几个客观的推测观点：

长期关注和支持我的读者朋友都知道，我写作行文表达是很客观的，稳健中立理性一直都是我的风格，所以对于这次的新政而言，同样不会一惊一乍，过度分析或者贩卖焦虑.

从客观的角度来说，这次的财政新政意义固然重大，但是也要结合中国现实的经济情况和实际的政策表现，以及实施落地的效果来看，现在就对新政未来对中国房价和楼市甚至是整个房地产行业有什么决定性的影响，言之过早，甚为浮躁.

最多，只能从几个契合国家顶层设计的趋势方向上，进行合理推测和预判：

1、财政新政，有很明显的加强税收部门的财政管理权限，对于房地产行业而言，最直接的趋势关联，就是给房地产税提前开路.

2、地方政府的职能在新政逻辑下会发生转变，从经营型转向服务型，也就是未来对政府通过招商，资源链接，上下游配套，商业搞活等等层面的能力提出了要求，而且这个要求很强硬：直接打掉土地财政依赖.

3、头部房企万科的观点“房地产趋向制造业”即将成为现实，房地产行业高利润，高周转，高负债的野蛮成长时代终结.

4、国进民退的明显趋势得到进一步强化，未来中国房地产供给侧国有力量参与的比重和效率必然大大提升，房地产行业回归国家经济管理体系，房产从社会自由资本回归生活资料，这两句话建议大家多看几次加深理解.

未来头部房企，规模房企，品牌房企成为限定利润空间中的制造型企业，对市场和经济的影响力没有什么想象空间，什么房产老板上财富榜的辉煌不会再现.

5、土地财政不会一刀切，需要时间，过程，但是趋势不会改变.

对于很多高度依赖土地财政的城市而言，骤然釜底抽薪断了这个重要的财政收入，会引发很多难以控制的问题，收入权力的转移不可能一蹴而就，土地财政关乎许多城市的生存命脉，短期很难逆转.

但税务部门统一征收、统一管理，确实为未来的转变奠定基础.

6、中国的房地产供需关系趋于“新加坡模式”，共有产权，廉租房，公租房等满足基础居住生存发展需求的产品，会迎来爆发期.

而原有的豪宅，高端商品房，会对应高税收，实现对现有中国房产结构性管理进一步精细化和价值最大化.

7、一个大胆，但是不失理性的趋势和方向猜测：

接下来，小产权，历史有产权遗留问题的各种房产，或将迎来前所未有的冲击.

国家都刀口向内，直指土地财政了，也就是商品房问题都在根源处理，对于小产权房这样的黑灰产品，还有什么幻想？

连地方政府依靠土地的财政逻辑都被颠覆了，还指望违建翻身？

全新颁布的重磅财政新规，是中国经济历程中的一步大棋，剥离地方政府土地财政依赖是关键点，那么未来对于城市运营和管理团队而言，收入不可能中断，也就只能结束原本的土地和房价的调节游戏，转向税收增量，产业增长，劳动力价值提升层面.

这次的财政行政，很妙.

顶层智慧，与时俱进.

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三、写在最后：关于最新财政行政的几个个人思考观点

文章最后，分享几个个人思考的观点和看法：

1、新政从颁布到效果威力展现，需要时间和市场验证，特别是这样的重要的，具有本质改变意义的新政，绝对不会短期就能完全体现出来变化的.

警惕短期情绪炒作和舆论误导，特别是市场杂音，新政还没落地，理性分析，不动声色才是正道.

2、对于房产税的出台和实施，要建立好心理准备.

房产税是必然要来的，该来的，迟早要来，即使晚到，始终要到，但是完全没有必要担心.

因为房产税的意义，是中国未来社会财富分配调整的一个重要渠道，也就是说，是一种结构性税收.

豪宅权贵化，富豪化，那不好意思，征收重税；

普通商品房常态化，用房产税降低房产收益市场预期，给房价上涨的热情持续降温；

而共有产权，廉租房，公租房，不收税或者少收税，通过生活资料对社会财富进行平等化处置.

而小产权，不好意思，放弃幻想吧.

3、楼市调控，央地博弈，越调越涨，说实话，国家从脸面和信用的层面上对于这种利益纠缠的游戏，已经感到厌倦了，到了这个份上，或许对于中国楼市规则来说，即将进入一个全新的阶段.

房地产供需侧去金融去杠杆，收入权力管制，还玩什么“上有政策下有对策”的把戏？

4、中国的税收和财政纪律，还有经济管理体系，即将迎来一个全新的时代.

5、最后是对于长期依赖在楼市中短线炒作，投机套利，居中食利的群体和参与者而言，从现在到新政落地，可能你们死里逃生，迷途知返的最后窗口期，留给你们的时间不多了.

大时代的逻辑，已经明确切换：接下来，中国的城市要改变土地依赖的传统路径，中国的房产也不再会是经济支柱和核心（但是财富价值还是存在，一线城市金融和资产属性存在）.

那么，未来中国的经济驱动核心会是什么呢？

PS：新政尚未落地实施，后续本人会持续跟进观察，趋势和效果分析研究，敬请关注.

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文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证.

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知.

以上.

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去.

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里.希望各位读者朋友能够喜欢.

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长.

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思考，是对世界的尊重.探索，是对未来的准备.

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人.

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来.

希望能与有伟大格局和理念的群体同行.

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享.

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